Subrogación vs Novación: diferencias clave
Ambas vías buscan mejorar el TIN o las condiciones de tu hipoteca, pero difieren en el proceso, los plazos y quién asume los gastos.
| Trámite | Cambia de banco | Plazo estimado | Gastos para el cliente |
|---|---|---|---|
| Subrogación | Sí | 4-8 semanas | Tasación (si aplica) |
| Novación | No | 2-4 semanas | Tasación (si aplica) |
| Amortización anticipada | No | Inmediato | Comisión según tipo y antigüedad |
Elige el trámite que necesita tu hipoteca
Consulta requisitos, gastos y pasos concretos de cada proceso antes de decidir.
Subrogación de hipoteca
Cambia tu hipoteca de banco para conseguir un TIN más bajo y mejores condiciones.
Novación hipotecaria
Renegocia las condiciones con tu banco actual sin cambiar de entidad.
Amortizar / cancelar hipoteca
Reduce cuota o plazo con amortización parcial, o cancela tu préstamo por completo.
¿Cómo elegir entre subrogar, novar o amortizar?
Si tu banco actual no iguala una oferta mejor de otra entidad, la subrogación suele conseguir el mayor ahorro en el TIN. Si prefieres evitar el cambio de banco, la novación resuelve lo mismo en menos tiempo. Y si dispones de ahorro extra, la amortización anticipada reduce cuota o plazo sin depender de negociar con ningún banco.
Antes de decidir, compara siempre tu TIN actual con las mejores hipotecas del mercado y revisa los gastos e impuestos aplicables en nuestra guía por comunidad autónoma. Si tu situación laboral es especial, consulta también las condiciones para perfiles especiales.
¿Te reconoces en alguna de estas situaciones?
Estas son las dudas más habituales de quienes ya tienen una hipoteca y buscan mejorar sus condiciones.
Tu banco no te iguala una oferta mejor
Puedes subrogar tu hipoteca a otra entidad sin que el banco actual pueda impedirlo.
No quieres pasar por todo el proceso de cambio de banco
La novación renegocia condiciones con tu banco actual en menos tiempo y trámites.
No sabes si te cobrarán comisión por cancelar
Las comisiones de amortización están limitadas por ley según el tipo de hipoteca y la antigüedad del préstamo.
Tienes ahorro extra y no sabes si amortizar compensa
Compara el TIN de tu hipoteca con otras alternativas de ahorro antes de decidir reducir cuota o plazo.
Preguntas frecuentes sobre gestión hipotecaria
Dudas habituales sobre subrogación, novación y amortización: gastos, plazos, comisiones y cómo elegir cada trámite.
¿Qué diferencia hay entre subrogación y novación hipotecaria?
La subrogación cambia tu hipoteca a otro banco distinto, que asume la deuda con nuevas condiciones.
La novación renegocia las condiciones (TIN, plazo, comisiones) con tu banco actual, sin cambiar de entidad. Suele ser más rápida y con menos trámites que la subrogación.
¿Quién paga los gastos de subrogar o novar una hipoteca?
Desde la Ley 5/2019 (LCI), la mayoría de gastos de notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) corren a cargo del banco.
El cliente suele asumir únicamente la tasación de la vivienda, si el banco la exige para actualizar el valor de la garantía.
¿Compensa amortizar hipoteca anticipadamente?
Depende de tu situación financiera y del TIN de tu hipoteca.
Si tu tipo de interés es alto en comparación con la rentabilidad que obtendrías ahorrando o invirtiendo ese dinero, amortizar suele compensar. Puedes elegir entre:
- Reducir cuota: mantienes el plazo y bajas la mensualidad
- Reducir plazo: mantienes la cuota y terminas antes de pagar
¿Hay comisión por amortización anticipada o cancelación?
En hipotecas a tipo fijo, la comisión máxima es del 2% los primeros 10 años y del 1,5% después.
En hipotecas a tipo variable, la comisión máxima es del 0,25% los primeros 3 años, 0,15% hasta el quinto año y 0% después, según la Ley 5/2019.
¿Cuánto tarda el proceso de subrogación o novación?
Una novación con tu banco actual puede resolverse en 2-4 semanas, al no requerir cambio de entidad.
Una subrogación a otro banco suele tardar entre 4 y 8 semanas, ya que incluye tasación, estudio de la nueva entidad y firma notarial.
Mejora las condiciones de tu hipoteca hoy mismo
Compara tu TIN actual con el mercado y descubre si te conviene subrogar, novar o amortizar, sin compromiso y sin coste.