¿Qué son el TIN y la TAE de una hipoteca?
El TIN y la TAE son las dos cifras que más confusión generan al comparar hipotecas. Ambas se expresan en porcentaje, pero miden cosas distintas y solo una refleja el coste real del préstamo.
¿Qué es el TIN?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco aplica sobre el capital pendiente para calcular los intereses de cada cuota. En una hipoteca variable se compone del Euríbor más un diferencial; en una fija es un tipo único durante toda la vida del préstamo.
¿Qué es la TAE?
La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más las comisiones (apertura, estudio) y el efecto de la periodicidad de las cuotas. Por normativa, cualquier oferta hipotecaria debe mostrar la TAE para que el cliente pueda comparar el coste total, no solo el tipo de interés.
Ojo: si la hipoteca lleva productos vinculados (seguro de vida, hogar, tarjeta), la TAE que verás en la publicidad suele calcularse con esas bonificaciones incluidas, lo que puede maquillar el coste real si luego no las contratas.
Diferencia práctica entre TIN y TAE
Un ejemplo habitual: una hipoteca con un TIN del 3,00% puede tener una TAE del 3,45% una vez sumadas las comisiones. Cuanto mayor sea la diferencia entre ambas cifras, más caro es el préstamo en la práctica, aunque el tipo de interés anunciado parezca bajo.
¿Cuál debo mirar para comparar hipotecas?
Para comparar ofertas de distintos bancos, usa siempre la TAE, y revisa la FEIN antes de firmar para confirmar que las condiciones finales coinciden con lo anunciado. Consulta también nuestro comparador de hipotecas con el TIN y la TAE actualizados de cada producto.
¿Quieres saber la TAE real de tu hipoteca antes de firmar?